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マンション投資のポイントをお伝えいたします。
基本的な利回りに関する情報・ワンルームマンション投資のポイントなどの情報もございます。 |
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POINT |
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昨今の低金利により、高利回り金融商品として不動産が脚光を浴びています。
REAT（不動産証券化）により、一般投資家にも身近になってきたこともあり、利回りの高い金融商品として魅力が高まっています。
ただし、注意しないといけないこともたくさんあります。
始めに利回り計算について明記しておきます。
これは投資希望の人だけではなく、実需（分譲マンションを検討する人）の方についてもとても大事なことです。購入しようとするマンションの資産性を計算する元にもなります。
想定利回り＝予想年間賃貸収入÷購入価格
（例）予想年間賃貸収入が２４０万円
購入価格が３４００万円
とすると、 ２４０万円÷３４００万円＝７％となります。
この利回りが高いほど「割安物件」・低いほど「割高物件」となります。
Part1
投資マンションの注意点
１：他の金融商品と大きく違う点
それは、不動産は換金性が低い商品だということです。（換金性＝売却して現金に換えること）購入の際には、やはりこのことをきちんと理解しておく必要があります。
すぐに売却してお金が必要・・そんな時は大変かもしれません。
売却の際は、買主をすぐに見つけて決済、買主がローンを組むなら融資手続きが必要・・
しかもすぐに買い手が見つかるとは限りません。
売却の際にはある程度のロスも覚悟したうえで、挽回できる高利回り商品を探しましょう。
２：賃料が妥当ですか？空室も視野にいれておきましょう
相場より高い家賃設定がされている入居済みの利回り物件を購入した場合、もし今の入居者が退室した後にその高い家賃で必ず入居者が見つかるとは限りません。
次に入居される人を早く見つけるために家賃を下げて募集することもありえるのです。
きちんと周辺賃料相場を調べて利回り計算をしましょう。
賃料保証の物件もありますが、大体が３年ほどで見直しされます。それ以降は変わりますので、注意が必要です。
保証も大手不動産企業ならまだ良いですが、そうでなければ体力的にちょっと不安ですね。
３：表面利回りではなく実質利回りを見ましょう。
一般的に広告などでは、表面利回りで『利回り６％』とかうたっていることが多いようです。
これは先ほどご説明した、『年間家賃収入÷購入費』で表示されているのですが、家賃収入で発生する管理費や固定資産税などの経費、購入で必要な登記費用や仲介手数料などの計算を含めていません。
実質利回りというのは、これらを考慮して算出する利回り計算のことなのです。年間家賃から年間経費をマイナスして、購入価格に登記費用や税金をプラスして計算してみることです。
４：立地は良いですか？
空室や賃料下落、キャピタルロス・・・いずれも場所が良くて需要があれば解決できる問題です。駅からの距離や利便性、地域・駅・沿線の魅力など、不動産もあくまでも需要と供給の関係で左右されるということを理解しておいてください。
５：購入にあたり内容をきちんと確認しましたか？
『賃貸借契約の内容』や『修繕計画』、『管理規約』に『賃料推移』、周辺相場情報などを納得するまで調べなくてはなりません。
情報を開示するように積極的に働きかけましょう。
ワンルームマンションの場合は、通常、銀行はお金を融資しないケースが割と多いです。
例えば、30㎡以下は融資しない・・など。
多くの購入者はノンバンク（ジャックスなど）を利用することとなります。
これらノンバンクの融資は、短期固定（３～4年）商品が多く、固定期間終了後は変動金利が適用となります。
金利が上昇してきた場合に計算が狂うことも想定されますので、物件の立地や賃料などは本当に大丈夫で、これで良いのかどうか必ず調べましょう。
ワンルームマンション「オーナーチェンジ」の注意点
他人に貸すことが目的のワンルームマンションでは、すでに賃借人が入居しているマンションを買うこともあります。このことを「オーナーチェンジ」といいます。
では、オーナーチェンジ物件を購入する場合に大切な事は何でしょうか？
◆どのような人が入居しているのか
◆保証人は誰か
◆家賃の滞納はないのか
◆家賃が異常に高くないか（すぐに退室される可能性がある）
◆契約書はきちんとしているか
以上のことに気をつけましょう。
賃借人の引継ぎで間違うこともあります。その手続き上の注意点もお伝えしておきます。
◆家賃を引渡しの日で日割り計算してもらう。
◆敷金の引継ぎをする
◆月末決済の場合、家賃は今までのオーナーに入るので、その分ももらうこと。
◆入居者にオーナーチェンジした旨・家賃の振込先の変更する旨の確認書類を渡してもらい、控えをもらうこと。
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